中国城市百人论坛2021夏季论坛“大城市住房问题如何解决”会议简报

城市与房地产研究中国社科院城市与竞争力研究中心 2022-07-02

8月29日，中国城市百人论坛2021年夏季论坛“大城市住房问题如何解决”研讨会成功举行。这次研讨会由中国城市百人论坛主办、上海交通大学中国城市治理研究院和浙江工业大学中国住房和房地产研究院共同承办，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会协办，以线上线下结合方式进行。住房和城乡建设部倪虹副部长在线出席本次研讨会的开幕式环节并就国家最新住房政策做讲解，国家发展与金融实验室李扬理事长在线做开幕式的特邀演讲。来自清华大学、北京大学、中国社科院、中国人民大学、上海财经大学和上海交通大学等国内高校的专家学者，以及来自中国房地产估价师与房地产经纪人学会、深圳市和上海市的政府直属房地产专业研究机构负责人，以及住房和城乡建设部住房保障司、重庆市住房和城乡建设委员会、杭州市住房保障和房产管理局等政府部门相关负责人，也在线上做了发言与交流。研讨会面向各地住建系统、主办与承办单位等定向特邀的听众100多人在线参加了研讨会听讲。

图1：论坛开幕式上姜斯宪院长在上海交大线下会场致辞

上海交通大学中国城市研究院为论坛设置了线下会场。在开幕式上，中国城市百人论坛成员、上海交通大学原党委书记、中国城市治理研究院姜斯宪院长做致辞，对与会领导与专家表达欢迎，对会议出发点与目标做了说明。

在姜院长致辞后，住房和城乡建设部倪虹副部长以“发展保障性租赁住房为突破口，破解大城市住房突出问题”为题做了发言，指出解决大城市住房问题，既是伴随城市发展的长期问题，更是紧迫的现实问题。倪虹副部长同时还指出当前城市住房供需矛盾主要是结构性的矛盾，突出反映在人口流入多的大城市，焦点在新市民和青年人群体上，加快发展保障性租赁住房是解决大城市住房问题的重要手段。

之后是中国城市百人论坛成员、国家发展与金融实验室李扬理事长做了《关于大城市住房市场的三个问题的思考》的特邀演讲。

图2：李扬理事长在线上做开幕式特邀演讲

李扬理事长在演讲中指出，对于大城市来说，新市民、青年人尤其是新就业大学生是最迫切的住房需求者，是住房租赁市场的主要消费群体。解决该群体阶段性住房困难，应成为解决大城市住房问题的关键着力点。他认为，人口净流入的大城市首先应深入调研当地住房情况及人口流动情况，摸清“家底”，对真实住房需求做到心中有数，在此基础上着力提高租赁住房比例。此外，住建、金融、土地、财税等部门应协同施策，形成政策综合效力，共同解决大城市住房突出问题。

在李扬理事长演讲之后，姜斯宪院长对开幕式上的两位发言做了回应，赞同进一步解决大城市住房难的问题需要科学判断，综合施策，久久为功。上海交通大学文科建设处处长、中国城市治理研究院常务副院长吴建南教授参加了论坛开幕式。

之后论坛进入专家演讲环节。演讲第一阶段的主题是“大城市住房问题解决之思路”，该阶段主持人是中国城市百人论坛联合秘书长、国际欧亚科学院院士、清华大学建筑学院毛其智教授。

图3（从左到右、从上到下）：毛其智教授、倪鹏飞研究员、刘志主任、叶裕民教授、陆铭教授、虞晓芬副校长

这一阶段的发言人有中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员（中国城市百人论坛秘书长）、北京大学－林肯研究院城市发展与土地政策研究中心刘志主任（中国城市百人论坛成员）、中国人民大学首都发展与战略研究院叶裕民教授（中国城市百人论坛成员）、上海交通大学中国发展研究院院长陆铭教授（中国城市百人论坛成员）、浙江工业大学副校长虞晓芬教授（浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长）。

倪鹏飞研究员的发言题目是《应实施大城市青新市民安居工程》。他在发言中认为，要解决大城市住房突出问题，在进行制度创新的同时，还需通过具体项目加以推进。他建议，借鉴此前保障性安居工程的做法，实施大城市新市民和青年人保障性住房安居工程。在房源供给上应以盘活存量为主，充分发掘存量住房潜力，形成保障性租赁住房供应体系。此外，应和城市群都市圈建设、城市更新、老旧小区改造等相结合，在中心城市郊区以及周边城市开发或收购相关房源作为保障性租赁住房。

刘志主任的发言题目是《大城市低收入住房问题有解吗？》。他在发言中提出，大城市低收入住房问题的解决程度与城市的经济发展水平是相关的；大城市以繁荣的经济吸引低收入人口，实际对国家来讲是一件好事；在当前的经济发展阶段，城市公共财政力度有限，要适当保护城中村和低收入社区；要鼓励对城中村和低收入社区进行微改造和综合整治；要重视因为气候变化带来的风险，努力提高低收入社区的气候适应能力。

叶裕民教授的发言题目是《大城市租赁住房的第三条支柱——村民租赁住房》。她认为，仅靠公共租赁住房和集体租赁住房难以满足大城市住房租赁需求。现实中60%的新市民、青年人租住在城市边缘区的城中村，通过租赁村民自建房解决居住问题。应该顺应历史逻辑，探索包容性城中村更新治理机制，将本地村民回迁房自住富余、用于出租部分，规划建设成为与新市民、青年人居住需求相适应的小面积可支付住房。优点是规模大，机会成本为零。建议将村民租赁住房作为大城市住房租赁重要供给来源，建立公共租赁住房、集体租赁住房和村民租赁住房“三足鼎立”的租赁住房发展新格局。

陆铭教授的发言题目是《大城市住房市场如何精准施策》。他建议，大城市住房的供需匹配需要进一步深化改革，务必要在人口流入多的地方增加建设用地供应，并在建设用地里提高住宅用地的比重和把工业和商服用地的比重降下来，加强对闲置的商服用地加强向住宅用地的转换，在住宅用地上对容积率的管制应实事求是，同时加快对多层次租房市场的培育。他同时认为，可以考虑将住房保障通过住房券的形式“货币化”，加大推进租购同权的力度。

虞晓芬副校长的发言题目是《加快住房领域法律体系建设，推动人人住有所居》。她在发言中强调，加快住房领域法律体系建设的必要性和紧迫性基于以下几点：一是明确国家或政府与普通公民、组织之间的法律关系，明确政府解决居民住房问题的积极义务和消极义务；二是明确我国实现人人“住有所居”“住有安居”住房制度安排；三是确立房地产调控的长效机制。这个长效机制就是“三稳”“一城一策”“城市政府负主体责任”；四是通过立法建立一些重要的制度，包含：向各级人大报告居民住房状况的制度、住房普查制度、住房五年规划制度、住宅用地保障制度、住房保障基金制度、政策性住房的金融制度、住宅质量保证制度等。虞晓芬副校长认为，住房要把民生功能放在更重要地位，要完善顶层设计，最好的方式就是通过立法来完善。

论坛在下午继续进行。演讲第二阶段主题是“大城市住房问题解决之行动”，该阶段的主持人是浙江工业大学副校长虞晓芬教授。虞晓芬副校长指出，解决好大城市的住房问题，需要上下齐心协力，在国家层面需要加强顶层设计、积极推动，在城市层面需要地方部门的积极作为。所以，这一环节的论坛邀请到了住建部住房保障司翟波副司长、重庆住房和城乡建设委员会郭唐勇副主任、杭州市住房保障和房产管理局王进局长、深圳市房地产与城市建设发展研究中心王锋主任、上海市房地产科学研究院严荣院长先后做发言。

图4（从左到右、从上到下）：郭唐勇副主任、王进局长、王锋主任、严荣院长

翟波副司长在发言中指出，当前发展保障性租赁住房的几项重点工作包括，明确“十四五”期间保障性租赁住房的发展目标，抓好各项支持政策的落实，建立和完善工作机制，建立平台以加强监督管理，认真落实地方政府主体责任。

重庆住房和城乡建设委员会郭唐勇副主任的发言题目是《从住有所居到住享乐居——大城市新时代住房供应体系的重构之路》。郭唐勇副主任在发言中指出，重庆市在住房发展基本实现“住有所居”，正在走向“住享乐居”的新阶段，但在城市更高水平的发展阶段，面对产业升级、人口集聚、功能疏导等新课题，重庆市住房发展也面临着一些新的挑战。重庆市正在积极探索以四个统筹为核心的住房体系重构之路，即统筹供给与需求、统筹保障与市场、统筹租房与购房、统筹存量与增量，以更好满足人民群众对美好居住生活的需要。

杭州市住房保障和房产管理局王进局长的发言题目是《高质量构建住房保障体系，满足新市民多元化的住房需求》。王进局长在发言中指出，杭州市住房体系目前包括商品房、公租房、保障性租赁住房和市场化租赁房，并建立了“三房三补”的住房保障体系，实物供应方面包括公租房、人才专项租赁房和蓝领公寓，在货币化补贴方面实行了公租房货币补贴、高层次人才购房和租赁补贴、大学生租赁补贴，下一阶段要按照浙江高质量发展建设共同富裕示范区的战略决策要求，补齐短板、强化保障、完善体系，加快构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主的住房保障体系。

王锋主任的发言题目是《大城市住房问题的解决之道一一以深圳为例》。王锋主任在发言中用数据说明了，深圳人多地少，住房供求关系紧张，房价高企，住房负担大。深圳通过四个方面的工作来实现稳房价、增供给、调结构、更宜居的政策目标：一是改革住房制度体系，二是建立完整的住房规划和建设体系，三是实施房地产长效机制来稳定市场，四是大力发展租赁市场。在住房制度体系改革方面，深圳2018年提出了“4+2+2+2”住房供应体系目标，即商品房40%左右，人才住房20%(可租可售)，安居商品房20%(以售为主)，公租房20%(只租不售)。在国家新政策出台之后，深圳将努力和国家住房保障体系的对接。深圳在“十四五”期间计划建设各类住房总量75万套，在2035年前计划新增各类住房200万套，有望让住房供应紧张局面得到缓解。

严荣院长的发言题目是《大城市租赁问题：“三元困境”与应对之策》。严荣院长认为，在当前住房租赁供应体系中存在着“三元困境”，即当前供应的大多数租赁住房很难同时兼顾安全、可支付、可获得这三个价值要素，而保障性租赁住房有助于缓解当前住房租赁市场结构性供给不足，破解住房租赁供应中存在的“三元困境”。严荣院长还介绍了上海“十四五”住房发展规划的情况，该规划将“住有宜居”作为当前发展目标，提出五方面的原则，坚持民生为本、租购并举、布局优化、精细治理、品质发展，其中租赁住房的发展是上海“十四五”住房发展布局重中之重的工作。

论坛演讲第三阶段主题是“大城市住房问题解决之策略”，该阶段的主持人是中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞研究员。这一环节的论坛邀请到了中国房地产估价师与房地产经纪人学会柴强会长、中国人民大学国家战略发展研究院秦虹教授、上海财经大学副校长姚玲珍教授、上海地产集团旗下城方租赁住房运营管理有限公司董事兼总经理郑华，和上海交通大学国际与公共事务学院/中国城市治理研究院、住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授先后做发言。

图5（从左到右、从上到下）：柴强会长、秦虹教授、姚玲珍副校长、郑华总经理

柴强会长的发言题目为《科学合理稳定住房租赁关系》。柴强会长在发言中认为，人们不愿意长期租房住有三大原因：租赁关系不稳定、租购不同权、租购不同收益。租赁关系不稳定严重影响居民租房体验，制定科学合理的租金水平和调整机制是稳定住房租赁关系的关键所在。柴强会长建议，大城市相关职能部门应加强当地住房租金水平监测，并结合当地CPI、家庭可支配收入等指标，对住房租金定价及调整进行指导。长远来看，形成稳定的住房租赁关系，还需要从增加长期出租房源供应，培育发展专业住房租赁机构等方面努力。

秦虹教授的发言题目为《大城市发展共有产权住房的必要性》。秦虹教授在发言中提出，大城市在发展住房租赁的同时，还应大力发展保障性产权住房即共有产权住房。她认为，共有产权住房是对经济适用房、集资房的优化，有助于实现“住房分层消费可支付”（即有房住、付得起）。房价收入比过高的大城市，宜充分运用好共有产权这一政策工具，增加中低价位住房供应，与租赁市场形成合力，租售并举，共同解决“夹心层”住房需求。

姚玲珍副校长的发言题目为《需求侧调控政策的住房选择效应》。姚玲珍副校长在发言中指出，住房的主观选择对住房市场和城市空间结构至关重要，需求侧政策对居民家庭住房选择具有决定性影响。她建议，构建政策效应指标体系以提升因城施策的精准性，制定价格目标的标准以把控调控政策的适度性，建立一个区域外溢效应预警机制以关注城际政策的联动性。

第四位发言人是上海地产集团旗下城方租赁住房运营管理有限公司董事、总经理郑华，发言题目为《国企租赁住房运营实践与体会》。郑华总经理在发言中提出，城方作为上海运营住房租赁的国企，肩负着服务城市功能优化、提供人才居住保障、促进生活质量提升的使命，努力实现市场稳定器、人才孵化器、资产优化器、生活加速器、文化培育器的五个功能，在经营中努力提升“三个能力一个平台”，即租赁住房社区的运营能力、整个物业资产的管理能力、社区居民生活配套服务的能力，和智能化服务平台。郑华总经理并认为，租赁住房产业短期内经营有压力，但长期来看，会形成“魅力曲线”，享受资产、人口、金融的红利。

陈杰教授的发言题目为《大城市住房问题化解：基于地租理论的视角》。陈杰教授在发言中提出，住房是城市的一个组成部分，又对城市发展有反作用，住房问题的解决要与城市总体长远发展结合，有机协调。大城市住房问题的最终出路，还是要走“人口郊区化”这条路。很多大城市居住郊区化不成功，核心是郊区宜居性和生活便利性不佳。要在新城和郊区率先进行土地供给、税收和住房供应的制度创新，集聚人气，同时给地方政府带来持续租金，让新城政府有动力也有能力大力推进宜居建设，“以城兴产”，产生良性循环。中心主城区住房新增供应要逐步以租赁为主。大城市的居住格局要在都市圈和城市群范围内进行布局统筹，努力实现城市发展空间布局优化与宜居性在长期短期内的协调发展。

论坛在全部演讲结束后进行了开放式的互动讨论，由陈杰教授进行主持。论坛最后由毛其智教授和虞晓芬教授分别代表主办方和承办方对全天的研讨活动进行了总结，之后论坛宣布圆满结束。

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